預售屋交易稅務快速比較

預售屋換約是什麼？

預售屋換約通常是指原買方在房屋尚未完工、 尚未辦理所有權第一次登記， 也尚未取得房屋及土地產權前， 將原預售屋買賣契約的權利義務讓與第三人。

新買方承受原契約後， 通常會接續支付尚未繳納的工程款、交屋款及貸款尾款， 並在房屋完工後直接向建設公司辦理交屋及產權登記。

換約與取得產權後出售不同

建設公司收取各期款何時開發票？

建設公司以預售方式銷售房屋， 通常會依契約約定分期收取：

• 訂金。
• 簽約款。
• 開工款。
• 工程期款。
• 結構完成款。
• 使照款。
• 交屋款。
• 銀行貸款尾款。

依財政部相關函釋， 建設公司收取各期房屋價款時， 原則上應按照該期實際收取的房屋價款金額， 依規定開立統一發票交付買受人。

因此，不是等到房屋完工或正式交屋後， 再將過去收取的所有期款一次開立發票。

土地價款與房屋價款處理不同

銷售房屋部分原則上屬營業稅應稅銷售額； 銷售土地部分則依營業稅法規定免徵營業稅。

建設公司應依預售屋買賣契約、 價金分配及實際收款情形， 正確區分房屋款與土地款， 避免房屋款比例明顯偏低而遭稽徵機關調整。

銀行貸款抵繳尾款何時開發票？

預售屋買賣契約常約定， 部分尾款由買方申請銀行房屋貸款， 並由貸款銀行撥款給建設公司。

若銀行貸款在房屋所有權狀核發前已撥付， 建設公司原則上應在取得銀行貸款之日起3日內， 就貸款抵繳的房屋尾款開立統一發票。

若房屋所有權已完成移轉， 但買方因故尚未辦妥或未取得銀行貸款， 建設公司至遲應在所有權狀核發日起3個月內， 開立尾款部分的統一發票。

公司轉售預售屋要怎麼開發票？

公司向建設公司購買預售屋後， 若在尚未繳清價款、 也尚未取得房屋及土地產權前， 將預售屋買賣契約的權利義務讓與另一家公司， 稅務上通常屬於銷售勞務。

原買方公司應依其與新買方約定的讓與價格， 全額開立應稅統一發票給新買方， 而不是只針對換約價差開立發票。

也不能把讓與總價拆分為房屋款與土地款， 僅就房屋部分開立應稅發票， 再將土地部分列為免稅銷售額。

應保留讓受契約

建設公司同意原買方將預售屋權利義務讓與新買方時， 原買方、新買方及建設公司應保存：

• 原預售屋買賣契約。
• 權利義務讓與或契約承擔文件。
• 建設公司同意換約的證明。
• 換約價款收付紀錄。
• 已繳及未繳各期款明細。
• 相關統一發票及會計憑證。

換約後的後續房地款由誰開發票？

預售屋換約後，通常同時存在兩種不同性質的款項：

1. 新買方向原買方支付的權利義務讓與價款。
2. 新買方依原預售屋契約， 繼續向建設公司支付的後續房地款。

兩者的交易對象及發票開立人不同。

原買方公司不應將建設公司日後應收的未付房地款， 誤列為自己的銷售收入； 建設公司也不應再把原買方已完成支付並已開票的部分， 重複開立給新買方。

個人出售預售屋如何課所得稅？

個人在取得房屋及土地產權前， 將預售屋買賣契約的權利義務轉讓給第三人， 原則上會產生預售屋交易所得或損失。

自2021年7月1日起， 個人交易2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地， 原則上納入房地合一稅制。

預售屋交易範圍通常包括：

• 與建設公司或地主簽訂預售屋買賣契約後， 在取得房地所有權前將契約讓與第三人。
• 在正式簽訂預售屋買賣契約前， 將依法取得的購屋預約單或相關書面契據讓與第三人。

預售屋交易何時申報房地合一稅？

符合房地合一稅範圍的預售屋交易， 原則上應於交易日次日起算30日內， 向主管稽徵機關辦理申報。

預售屋尚未取得產權， 因此申報期限不是以房屋及土地所有權移轉登記日計算， 而是以預售屋權利義務的交易日為基準。

交易日如何認定？

通常應依權利義務讓與契約成立、 價款支付及建設公司完成換約等實際情形判斷。 若不同文件記載日期不一致， 應依完整交易事實確認。

虧損也要申報嗎？

符合房地合一新制範圍的預售屋交易， 不論計算結果為獲利、沒有所得或產生損失， 原則上都應在法定期限內申報。

預售屋持有期間與稅率怎麼判斷？

個人交易適用房地合一稅制的預售屋， 通常以取得預售屋權利的日期至讓與交易日， 計算持有期間。

預售屋多數在取得產權前即完成換約， 實際持有期間往往較短， 因此常落在較高稅率區間。

預售屋交易所得怎麼計算？

交易價額

交易價額原則上是新買方為承受預售屋權利義務， 實際支付給原買方的全部對價。

除現金外，若有代償款項、補償金、 債務承擔或其他具有經濟利益的給付， 也應依實際契約內容判斷是否計入。

原始取得成本

可認列成本通常須依原預售屋買賣契約、 已支付建商款項及其他取得權利所支付的必要金額判斷。

若新買方直接承接尚未支付的建商款項， 應清楚區分：

• 原買方已實際支付的取得成本。
• 新買方支付給原買方的讓與價款。
• 新買方日後支付給建設公司的後續款項。

必要費用

與預售屋權利取得及讓與直接相關， 且有合法證明的費用， 例如部分仲介服務費、手續費或契約相關費用， 可依規定主張減除。

但私人借款利息、無憑證現金支出、 違約金或其他費用能否扣除， 仍須依支出性質及法令規定判斷。

房屋款與土地款如何劃分？

建設公司銷售房屋及土地時， 房屋銷售部分原則上須課徵營業稅， 土地銷售部分則免徵營業稅。 因此房屋款與土地款的分配， 會直接影響應稅銷售額。

若房屋款與土地款未劃分， 或房屋款經查明顯低於時價， 稽徵機關可依查得的時價計算房屋銷售價格。

若無法查得時價， 可依房屋評定標準價格與土地公告現值的比例， 計算房屋銷售價格。

公司換約開立發票案例

假設甲建設公司以5,000萬元出售一戶預售屋給乙公司。 乙公司已支付甲公司3,200萬元， 在尚未取得產權前， 再以3,600萬元將預售屋權利義務讓與丙公司。

原預售屋契約尚有1,800萬元未支付給甲公司。

乙公司不能只針對400萬元差價， 也就是3,600萬元減除已支付的3,200萬元， 開立統一發票。

統一發票的銷售額與所得稅的交易所得， 是兩個不同概念：

• 營業稅發票原則上按讓與總價3,600萬元處理。
• 所得稅則依收入減除成本及必要費用後， 計算實際交易所得。

預售屋轉售應保存哪些文件？

• 原預售屋買賣契約。
• 訂金及各期款繳款證明。
• 建設公司開立的統一發票或收據。
• 預售屋權利義務讓與契約。
• 建設公司同意換約或變更買受人的證明。
• 新舊買方價款收付紀錄。
• 尚未支付的建商款項明細。
• 銀行轉帳、匯款或支票兌現紀錄。
• 仲介費及其他必要費用憑證。
• 營業人開立的統一發票。
• 個人房屋土地交易所得稅申報書。
• 完稅證明及相關稅額計算資料。

預售屋交易常見錯誤

一、建設公司等到交屋才一次開立所有發票

預售屋各期房屋價款原則上應於收取時， 依實際收取金額開立統一發票， 不能一律延後至交屋時才開立。

二、貸款尾款已撥付，仍未依期限開票

銀行貸款已撥付給建設公司時， 原則上應依取得貸款的時間開立發票， 不能單純以交屋尚未完成為由延後。

三、公司換約只對價差開立發票

公司讓與預售屋權利義務時， 原則上應按讓與總價全額開立應稅發票， 不是只針對獲利價差開票。

四、公司將換約價款拆成房屋款與免稅土地款

尚未取得產權前讓與的是契約權利義務， 並非直接銷售房屋與土地， 原則上不能按房地比例拆分免稅土地款。

五、把發票銷售額當成所得稅所得

發票通常按交易總價開立， 所得稅則依收入減除成本與必要費用後計算。 兩者計算目的不同，金額不一定相同。

六、個人等到次年5月才申報

符合房地合一新制的預售屋交易， 原則上應在交易日次日起30日內申報， 不是一律等到次年綜合所得稅申報期間。

七、認為沒有獲利就不用申報

符合房地合一課稅範圍的預售屋交易， 即使虧損或沒有應納稅額， 原則上仍有申報義務。

八、沒有保留原始繳款與換約金流

若無法證明原始取得成本及必要費用， 可能影響交易所得計算， 也可能導致稽徵機關依查得資料核定。

九、房屋款比例明顯偏低

建設公司若未合理劃分房屋及土地款， 或房屋款明顯低於時價， 稽徵機關可能依法重新核定房屋銷售價格及營業稅。

預售屋交易前檢查表

• 交易人是個人、公司還是建設公司？
• 交易標的是預售屋契約權利，還是已登記的房地產權？
• 預售屋的原始取得日期為何？
• 預計換約或交易日期為何？
• 是否屬2021年7月1日以後的房地合一申報範圍？
• 換約是否符合現行法令與原契約限制？
• 原買方已支付多少建商款項？
• 新買方支付給原買方的總價是多少？
• 尚有多少款項應由新買方支付給建設公司？
• 公司是否應按讓與總價全額開立應稅發票？
• 個人是否須在交易日次日起30日內申報？
• 取得成本及必要費用憑證是否完整？
• 房屋款與土地款的分配是否合理？
• 各期款及銀行貸款尾款是否依期限開票？

結語

預售屋換約的稅務處理， 會因交易人是個人或營業人、 是否已取得產權、交易日期及價款流程而不同。

建設公司銷售預售屋時， 各期房屋價款原則上應於收取時開立統一發票； 銀行貸款抵繳尾款時， 也應依貸款撥付或權狀核發日期判斷開票期限。

公司在取得產權前讓與預售屋權利義務， 原則上屬銷售勞務， 應按讓與總價全額開立應稅發票， 不能只針對價差開票， 也不能任意拆分為房屋應稅及土地免稅。

個人自2021年7月1日起交易符合規定的預售屋， 原則上須依房地合一制度， 於交易日次日起30日內申報交易所得或損失。

預售屋交易金額通常較高， 且涉及建設公司、原買方、新買方及貸款銀行等多方金流。 在簽訂換約文件前， 應先確認交易合法性、發票開立方式及所得稅成本， 避免成交後才發現須補開發票、補稅或遭處罰。