預售屋換約規定快速整理

紅單、預售契約與成屋有什麼不同？

紅單：正式簽約前的書面契據

一般所稱「紅單」， 是建商或代銷業者在正式簽訂預售屋買賣契約前， 向買方收取定金或類似名目款項時所成立的書面契據。

內容通常記載建案、戶別、坪數、車位、 價金或預約購買條件。 紅單本身不是正式的預售屋買賣契約， 但仍受平均地權條例規範。

預售屋買賣契約：正式買賣關係成立

買方與建商正式簽訂預售屋買賣契約後， 雙方已成立預售屋買賣關係。

買方若將該買賣契約的權利義務移轉給第三人， 一般稱為換約、轉約、讓與或轉售， 原則上受到換約禁止規定限制。

新建成屋：有使用執照但尚未第一次登記

已取得使用執照， 但尚未完成建物所有權第一次登記的房屋， 屬於新建成屋。

新建成屋買賣契約同樣受到換約限制， 不能因為房屋已經完工或取得使用執照， 就認為可以自由轉約。

紅單可以轉售嗎？

紅單原則上不得轉售給第三人。 買受人不能將紅單轉賣、加價讓與， 銷售預售屋或新建成屋的一方， 也不得同意或協助買方將紅單轉售。

紅單應以書面契據成立

銷售方收取定金或類似名目金額時， 應以書面契據明確記載買賣標的及價金等重要事項。

紅單內容也不得約定對買方不利的條款，例如：

• 賣方保留是否出售的決定權。
• 賣方保留是否與買方正式簽約的權利。
• 收款後仍可任意將同一戶別出售給其他人的條款。
• 其他使買方承擔不合理風險的條款。

先用紅單卡位再轉手有風險

過去常見先以紅單保留戶別， 再尋找下一位買方加價轉手的作法， 現行規定下可能構成紅單違規轉售。

預售屋簽約後可以換約嗎？

預售屋或新建成屋買賣契約簽訂後， 買受人原則上不得將買賣契約讓與或轉售給第三人。

買受人也不得自行刊登， 或委託房仲、代銷或其他人刊登預售屋換約及轉售廣告。

因此，下列行為原則上都有違規風險：

• 在社群平台刊登預售屋換約資訊。
• 委託房仲尋找承接契約的新買方。
• 在網路平台刊登「誠意轉讓」或「徵接手」廣告。
• 以加價、平轉或賠售名義將契約轉給第三人。
• 由建商或代銷協助尋找接手買方。

新建成屋也受換約限制嗎？

已取得使用執照， 但尚未完成建物所有權第一次登記的新建成屋， 同樣受到預售屋換約限制。

因此，房屋完工或驗屋後， 只要尚未辦妥第一次登記， 買方仍不能任意將買賣契約讓與第三人。

建物完成第一次登記後， 交易標的已由契約權利轉為房屋及土地所有權， 原則上不再適用預售屋契約換約禁止規定。

但此後出售仍應考慮：

• 房地合一所得稅。
• 土地增值稅。
• 契約違約責任。
• 貸款及抵押權安排。
• 短期交易的資金與稅負成本。

親屬之間可以合法換約嗎？

預售屋及新建成屋買賣契約， 在特定親屬之間讓與或轉售， 屬於法定例外。

常見親屬例外範圍

• 配偶。
• 直系血親，例如父母、子女、祖父母及孫子女。
• 二親等內旁系血親，主要包括兄弟姊妹。

親屬間的契約讓與， 原則上不受一般買方不得換約的限制， 也不適用經主管機關核准後全國每2年1戶的數量限制。

但實務上辦理契約名義變更時， 建商或代銷仍可能要求提出戶籍資料、 身分證明或親屬關係證明。

繼承及夫妻財產分配需要申請嗎？

現行審核規定列有部分無須事先申請核准的情形， 常見包括：

• 買受人簽約後死亡， 由繼承人因繼承辦理契約名義變更。
• 夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後， 因剩餘財產差額或共同財產分配， 由一方或雙方承受契約。
• 買受人與配偶、直系血親或二親等內旁系血親間讓與或轉售。
• 其他審核辦法明定可直接辦理的情形。

夫妻改名不一定都屬法定例外

夫妻一方簽訂預售屋後， 單純希望改成另一方名字， 不能只因雙方是夫妻就忽略契約、付款及稅務問題。

雖然配偶間讓與屬於親屬例外， 仍應由建商配合辦理契約變更， 並確認價款支付、贈與稅及後續貸款資格。

離婚後的契約承受

離婚、婚姻無效、婚姻撤銷、 喪偶或改用其他夫妻財產制， 若因剩餘財產差額或共同財產分配承受預售屋契約， 可能適用免申請核准情形。

若只是一般將契約賣給前配偶或第三人， 仍須依實際法律關係判斷， 不能一律主張夫妻財產分配例外。

哪些特殊事故可以申請換約？

除親屬及繼承等法定例外外， 中央主管機關另公告特定特殊情況， 買受人可向直轄市或縣市主管機關申請核准讓與或轉售。

常見可提出申請的情況

• 買受人簽約繳款後， 發生特定非自願離職或職災終止勞動契約， 逾6個月以上仍未就業， 且簽約前已受僱同一雇主達1年以上。
• 買受人本人或家庭成員， 在簽約繳款後罹患重大疾病、特定病症， 或因意外事故受傷， 經專科醫師診斷有6個月以上全日照顧需求。
• 原設籍居住的房屋因災害毀損而無法居住， 必須另行租屋， 且該房屋為買受人或家庭成員所有。
• 買受人本人或家庭成員， 因重大意外事故造成第三人死亡或重大傷害， 符合主管機關公告條件。
• 買受人簽約繳款後死亡， 繼承人依法辦理契約讓與、轉售或價款分配。
• 自然人買受人將契約權利， 讓與或轉售給同一契約所列的其他共同買受人。

預售屋換約如何申請核准？

屬於主管機關公告特殊情況者， 應向預售屋或新建成屋所在地的直轄市、 縣市主管機關提出申請。

申請流程

1. 確認是否屬公告可申請的特殊情況。
2. 整理預售屋買賣契約及繳款證明。
3. 準備與特殊事故相關的證明文件。
4. 向房屋所在地主管機關提出申請。
5. 等待主管機關審查及補件通知。
6. 取得核准後，再與建商辦理契約名義變更。

不同特殊事故所需文件不同， 可能包括：

• 非自願離職證明。
• 勞保投保及失業期間資料。
• 醫師診斷證明。
• 全日照顧需求證明。
• 災害毀損證明。
• 租賃契約。
• 死亡證明及繼承文件。
• 事故及賠償相關文件。
• 契約與歷次繳款資料。

什麼是全國每2年1戶限制？

部分經主管機關核准的特殊換約案件， 買受人於核准讓與或轉售後， 原則上全國每2年以1戶為限。

這項限制主要適用於須向主管機關提出申請並經核准的特殊事故案件。

配偶、直系血親、二親等內旁系血親間的讓與， 以及部分免申請核准的繼承或財產分配情形， 不一定適用相同的2年1戶限制。

建商可以協助買方換約嗎？

建商、代銷或其他銷售方， 除符合法定例外外， 不得同意或協助買受人將預售屋或新建成屋買賣契約讓與第三人。

銷售方也不得接受委託， 替買受人刊登預售屋轉售或換約廣告。

建商表示可以換約，仍要自行確認

實務上即使建商或代銷表示「可以安心換約」， 買方仍應確認：

• 是否屬於配偶或法定親屬例外。
• 是否屬於無須申請核准的情形。
• 是否已取得地方主管機關核准。
• 建商要求的證明文件是否完整。
• 契約名義變更是否符合換約限制。

建商願意辦理契約變更， 不代表該行為當然符合平均地權條例。

哪些行為可能構成炒作房市？

除了個別預售屋換約限制外， 平均地權條例也禁止規模化或集體化操縱不動產市場。

常見禁止行為

• 透過電子通訊、網路、說明會或其他方式散布不實資訊， 影響不動產交易價格。
• 與他人通謀或從事虛偽交易， 營造不動產交易活絡的假象。
• 自行、以他人名義或集結多人違規銷售、 連續購買或加價轉售不動產， 明顯影響市場秩序或壟斷轉售利益。

換約與炒作可能同時成立

如果以他人名義大量購買預售屋， 再集中加價轉售， 可能同時涉及：

• 個別契約的違規換約。
• 以他人名義或集結多人炒作市場。
• 虛偽交易或不實資訊。

不同違規行為可能分別受到處罰。

紅單、換約與炒作的罰則

違規換約通常按戶或棟認定。 若一次涉及多戶預售屋， 可能按交易戶數分別處罰。

市場炒作的罰鍰金額較高， 有不動產交易者可能按交易戶數、棟數或筆數處罰； 法人代表人、代理人或受僱人執行業務違法時， 行為人與法人也可能分別受到處罰。

常見換約情況怎麼判斷？

申請換約應準備哪些文件？

實際文件會依申請原因而不同， 常見資料包括：

• 預售屋或新建成屋買賣契約。
• 歷次價款繳納證明。
• 買受人及受讓人的身分證明。
• 戶籍謄本或親屬關係證明。
• 建商或代銷要求的契約變更文件。
• 死亡證明、除戶資料及繼承系統表。
• 遺產分割協議或相關繼承文件。
• 離婚協議及夫妻財產分配文件。
• 非自願離職證明。
• 勞保投保及失業資料。
• 醫師診斷及全日照顧需求證明。
• 災害毀損及租屋證明。
• 重大事故相關證明。
• 主管機關要求的申請書及切結文件。

預售屋換約常見錯誤

一、認為平轉就不算換約

有沒有獲利不是判斷換約是否合法的條件。 即使原價、低價或賠售， 不符合法定例外仍可能違規。

二、把親屬例外擴大到所有親戚

法定親屬範圍主要包括配偶、 直系血親及二親等內旁系血親。 叔伯、姑姨及堂表兄弟姊妹， 通常不在這項例外範圍內。

三、先私下收款再申請核准

須主管機關核准的案件， 應先完成申請並取得核准， 再辦理契約讓與。 先簽約或收款後補申請，仍可能違規。

四、認為驗屋後就能自由轉售

是否受到換約限制， 重點在於是否完成建物所有權第一次登記， 不是是否已完工、取得使用執照或完成驗屋。

五、相信建商口頭表示可以換約

建商同意變更契約， 不代表一定符合平均地權條例。 買方仍須確認法定例外及主管機關程序。

六、在網路刊登徵接手廣告

預售屋買受人不得自行或委託他人刊登讓與或轉售廣告。 即使尚未找到買方，刊登行為本身仍可能產生風險。

七、用親屬名義代持後再轉售

如果親屬只是名義上的受讓人， 真正目的是轉給第三人或規避換約限制， 可能被認定為虛偽交易或市場炒作。

八、將紅單轉售與預售契約親屬例外混為一談

紅單與正式預售屋買賣契約屬於不同階段。 正式契約的親屬例外， 不能直接推論紅單也可以轉讓給親屬。

預售屋換約前檢查表

• 目前只有紅單，還是已簽訂正式預售屋契約？
• 房屋是否已取得使用執照？
• 建物是否完成所有權第一次登記？
• 受讓人是否為配偶、直系血親或兄弟姊妹？
• 是否涉及繼承或夫妻財產分配？
• 是否符合主管機關公告的特殊事故？
• 該情況是否須事先申請核准？
• 是否已備妥醫療、失業、災害或事故證明？
• 是否已取得主管機關正式核准？
• 是否已達全國每2年1戶限制？
• 建商是否願意配合契約名義變更？
• 是否曾刊登轉售、徵接手或換約廣告？
• 是否已收取或支付任何換約價款？
• 契約變更是否涉及贈與稅或房地合一稅？
• 貸款資格及成數是否會因更換買受人而改變？

結語

自2023年7月1日起， 預售屋及新建成屋買賣契約原則上不得任意換約， 紅單也不能再像過去一樣自由轉售。

但配偶、直系血親、兄弟姊妹、 繼承及特定夫妻財產分配情形， 仍可能適用法定例外； 簽約後發生非自願失業、重大疾病、 災害或重大事故者， 也可能依規定向地方主管機關申請核准。

合法換約的判斷， 不能只看建商是否願意配合， 還要確認交易目前處於紅單、預售屋、 新建成屋或成屋階段， 並確認是否符合例外及申請程序。

若不符合法定例外， 即使沒有賺取價差、只是平轉， 或建商口頭同意協助， 仍可能面臨50萬元以上的違規換約罰鍰； 若涉及多人集體炒作， 罰鍰上限還可能提高至5,000萬元。