紅單轉售課稅規定快速整理

紅單是什麼？

所謂紅單， 通常是買方在正式簽訂預售屋買賣契約前， 向建商或代銷業者支付定金或類似名目款項後， 取得的書面契據。

依 《平均地權條例》第47條之3 規定，銷售預售屋或新建成屋者收受定金或類似款項時， 應以書面契據確立買賣標的及價金等事項。

紅單常見記載內容

• 建案名稱。
• 預約購買的戶別或棟別。
• 房屋、車位或坪數資料。
• 預約價格或預計成交價。
• 已支付的定金金額。
• 正式簽訂買賣契約的時間。
• 定金退還或轉為簽約款的條件。

紅單雖然不是正式的預售屋買賣契約， 仍是基於預售屋買賣關係成立的契約行為， 因此在所得稅上可能被視為預售屋權利交易的一部分。

紅單與預售屋買賣契約有什麼不同？

紅單禁止轉售，為什麼還要繳所得稅？

行政法規禁止某項交易， 並不當然代表交易完成後取得的經濟利益不用課稅。

紅單違法轉售時， 可能同時產生兩種不同的法律效果：

1. 違反《平均地權條例》， 由主管機關依規定處以行政罰鍰。
2. 因有償轉讓取得利益， 依所得稅規定計算並申報交易所得。

換句話說， 主管機關可針對違法轉售行為處罰； 國稅局則可針對實際取得的交易所得課稅。 兩者的目的及法律依據不同。

哪些紅單交易納入房地合一稅？

依財政部台財稅字第11104501470號令， 個人及營利事業在正式簽訂預售屋買賣契約前， 支付定金或類似款項取得紅單， 並自2021年7月1日起將紅單轉售第三人， 原則上屬於所得稅法所定的預售屋及其坐落基地交易。

判斷時應確認：

• 是否在正式預售屋契約簽訂前取得書面契據。
• 該書面契據是否與特定預售屋購買關係有關。
• 是否有支付定金或類似名目的款項。
• 是否在2021年7月1日以後有償讓與第三人。
• 實際交易日與價款收付日期為何。

不屬於房地合一稅制範圍的較早期交易， 仍可能依當時適用的所得稅規定， 列報其他財產交易所得或營利事業所得， 不能直接認定免稅。

個人轉售紅單如何申報？

個人轉售符合房地合一課稅範圍的紅單， 原則上應於交易日次日起算30日內， 辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

每筆交易均採分離申報、分離課稅， 不用再將該筆所得併入交易年度的綜合所得總額。

個人常見申報流程

1. 確認紅單取得日及轉讓交易日。
2. 整理原始取得成本及轉讓價款。
3. 計算持有期間。
4. 計算交易所得及適用稅率。
5. 在交易日次日起30日內填寫申報書。
6. 有應納稅額時先完成繳納。
7. 將申報書、繳款收據、契約及成本文件送交國稅局。

公司轉售紅單如何申報？

公司或其他總機構在我國境內的營利事業， 自2021年7月1日起交易符合房地合一稅制範圍的紅單或預售屋， 原則上應將交易所得與其他營利事業所得額或損失分開計算稅額， 再併同交易年度營利事業所得稅結算申報。

因此，公司與個人的申報時間不同：

公司仍應在交易發生時完成帳務記錄， 保存紅單、讓與契約、收付款紀錄及相關發票， 不能等到次年5月才開始整理交易資料。

紅單持有期間怎麼計算？

紅單交易適用房地合一稅時， 持有期間會影響個人及一般境內公司的適用稅率。

原則上應以取得紅單權利的日期， 計算至將該權利轉讓第三人的交易日。

取得日可能參考的資料

• 紅單或購屋預約單簽訂日期。
• 定金支付日期。
• 銷售方確認預約成立的日期。
• 契約權利實際成立日期。

交易日可能參考的資料

• 紅單讓與契約簽訂日期。
• 受讓人支付讓與價款的日期。
• 銷售方同意或知悉轉讓的日期。
• 原買方退出、受讓人承接權利的日期。

紅單交易適用什麼稅率？

境內居住個人

總機構在我國境內的一般公司

紅單交易所得怎麼計算？

轉讓收入

轉讓收入原則上包括受讓人為取得紅單權利， 實際支付給原買方的全部對價。

除了現金外， 若受讓人代為負擔債務、 代墊款項或提供其他可衡量的經濟利益， 也可能須列入交易收入。

取得成本

取得成本通常須以實際支付、 與取得紅單權利直接相關， 且能提出證明的金額為基礎。

必要費用

與紅單權利取得及讓與直接相關， 並有合法憑證的費用， 可依實際性質判斷能否減除。

哪些款項可以列為取得成本？

沒有付款證明， 僅有當事人口頭表示或自行製作的簡單收據， 可能不足以證明實際取得成本。

違法轉售罰鍰可以扣除嗎？

不可以。

個人或營利事業因違反 《平均地權條例》第47條之3 的紅單轉售禁止規定， 遭主管機關處以罰鍰時， 該罰鍰不得自紅單交易課稅所得額中減除。

簡易範例

假設個人轉售紅單取得收入150萬元， 可證明的取得成本為100萬元， 另遭主管機關處罰30萬元。

因此不能將交易所得申報為20萬元， 也不能因實際繳納罰鍰後整體沒有獲利， 就認為房地合一稅不須申報。

紅單賠售也要申報嗎？

個人交易符合房地合一課稅範圍的紅單， 不論有無獲利、有無應納稅額或交易結果為損失， 原則上都應在交易日次日起30日內申報。

例如紅單取得成本為100萬元， 後來以80萬元轉讓， 即使計算結果為損失20萬元， 仍應依期限申報並提出成本及交易證明。

營業人轉售紅單還要注意營業稅嗎？

公司或其他營業人轉售紅單， 除了房地合一所得稅， 還可能涉及統一發票及營業稅。

營業人讓與紅單或預售屋契約權利時， 交易標的是權利讓與， 原則上應依讓與總價開立應稅統一發票， 不能只針對所得價差開票。

未申報所得稅有哪些風險？

個人符合房地合一課稅範圍的紅單交易， 如未在交易日次日起30日內申報， 可能面臨：

• 未依期限申報的行為罰。
• 補徵應納所得稅。
• 依短漏稅額處罰。
• 加計利息。
• 交易成本及價款遭國稅局重新核定。

現行個人房地合一未申報規定， 可能處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰； 如另有應補稅額， 還可能按補徵稅額處一定倍數的罰鍰， 實際仍依個案及主管機關核定為準。

此外，若交易同時違反紅單禁止轉售規定， 還可能另由地方主管機關依《平均地權條例》處罰。

應保存哪些文件？

• 紅單或購屋預約單。
• 支付定金的收據。
• 銀行匯款或轉帳紀錄。
• 建商或代銷確認預約成立的文件。
• 紅單讓與契約。
• 受讓人付款證明。
• 退款、代墊款或債務承擔資料。
• 仲介或專業服務費憑證。
• 主管機關裁罰書。
• 個人房屋土地交易所得稅申報書。
• 公司帳務傳票及營所稅申報資料。
• 營業人開立的統一發票。

紅單交易常見錯誤

一、認為違法交易就不用繳稅

紅單轉售是否合法與所得是否應課稅是不同問題。 違法交易仍可能同時產生所得稅及行政罰鍰。

二、個人等到次年5月才申報

符合房地合一稅制的個人紅單交易， 原則上須於交易日次日起30日內分離申報。

三、公司也在30日內申報個人房地合一稅

一般境內公司與個人的申報制度不同。 公司原則上於年度營利事業所得稅結算申報時， 分開計算房地交易稅額。

四、沒有獲利就完全不申報

個人符合課稅範圍的交易， 即使虧損或沒有應納稅額， 仍須依期限申報。

五、把主管機關罰鍰列為成本

因違法轉售紅單所處的罰鍰， 不得自紅單交易課稅所得額中減除。

六、只申報加價金，沒有完整列報交易價款

應依實際交易收入、成本及費用計算， 並保存完整讓與契約及金流資料。

七、沒有保存定金付款證明

無法證明取得紅單所支付的成本， 可能造成國稅局不予認列或依查得資料核定。

八、把紅單轉售與預售屋合法換約混為一談

紅單是在正式簽約前成立的書面契據， 與正式預售屋契約的換約例外不同， 不能直接套用親屬換約或特殊事故的規定。

九、公司只處理所得稅，忽略發票

營業人轉售紅單， 除房地合一所得稅外， 還可能須按讓與總價開立應稅統一發票。

紅單交易檢查表

• 取得的是紅單還是正式預售屋買賣契約？
• 紅單取得日期為何？
• 轉讓交易日期為何？
• 交易是否發生在2021年7月1日以後？
• 轉讓人是個人還是公司？
• 個人是否須在交易日次日起30日內申報？
• 公司是否已納入年度營所稅申報規劃？
• 紅單轉讓收入是多少？
• 原始定金及取得成本是否有證明？
• 是否有仲介或其他必要費用憑證？
• 是否錯將違法轉售罰鍰列為成本？
• 持有期間及適用稅率為何？
• 交易虧損是否仍依期限申報？
• 營業人是否須開立應稅統一發票？
• 是否已評估《平均地權條例》的違規風險？

結語

紅單原則上不得轉售第三人， 但如果當事人仍實際完成有償轉讓， 交易所得不會因違法而自動免稅。

自2021年7月1日起， 個人及營利事業轉售符合規定的紅單， 原則上視為預售屋及其坐落基地交易， 應依房地合一稅制處理。

個人原則上須於交易日次日起30日內分離申報； 一般境內公司則將交易所得與其他營利事業所得分開計算稅額， 併同年度營利事業所得稅結算申報。

計算交易所得時， 可以減除有證明的取得成本及必要費用， 但因違反紅單轉售禁止規定所處的罰鍰， 不得自課稅所得中扣除。

營業人轉售紅單時， 還須另外處理統一發票及營業稅。 因此在紅單或預售屋權利交易前， 應同時確認交易合法性、所得稅、營業稅及文件保存， 不能只看雙方實際賺取的價差。